Zastanawiasz się ile trwa zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca? Nie wiesz jaki jest koszt uzyskania tego zezwolenia? Niniejszy artykuł to wszystko opisuje dla Ciebie na podstawie aktualnej praktyki załatwiania tych spraw.
Rosnące zapotrzebowanie na nieruchomości a dawna instytucja zezwolenia na nabycie
Jest powszechnie wiadome, iż coraz więcej osób z zagranicy osiedla się w Polsce na stałe. Zazwyczaj przychodzi dla nich również moment, kiedy chcą kupić wymarzony dom lub działkę w Polsce. Najczęściej jednak nie jest to możliwe na takich samych zasadach, jak polscy obywatele. Cudzoziemcy muszą w niektórych przypadkach ubiegać się o zezwolenie na nabycie nieruchomości, wydawane przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji.
Co ciekawe, ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców została uchwalona 24 marca 1920 r. (wówczas „ustawa o nabywaniu nieruchomości przez obcokrajowców”) i jest najstarszą ustawą wciąż obowiązującą w Polsce. Z pewnością świadczy to o istnieniu w Polsce iście historycznej praktyki ograniczenia możliwości nabywania nieruchomości przez cudzoziemców. Pierwotnie zasadą było udzielanie zgody na nabycie nieruchomości przez Radę Ministrów (rząd) na wniosek Ministra Skarbu. Decyzja ta była całkowicie uznaniowa, nie wymagała uzasadnienia i nie podlegała żadnemu zaskarżeniu. Co więcej, Rada Ministrów mogła wyznaczyć nabywcy dodatkowe, specjalne warunki nabycia nieruchomości.
Wymieniona ustawa oczywiście uległa od tamtego czasu diametralnej zmianie. Choć nadal w ustawie można dostrzec przejawy uznaniowości, to jednak już tylko w minimalnym stopniu. Rygory uległy zasadniczej liberalizacji i dziś o wiele łatwiej jest uzyskać takie zezwolenie. Nie oznacza to bynajmniej, iż jest to zadanie proste, zwłaszcza dla osób przybyłych do Polski z zagranicy, nie obytych w naszych procedurach prawnych.
W sytuacji napływu cudzoziemców siłą rzeczy zwiększa się popyt na uzyskanie przedmiotowego zezwolenia. Jednocześnie w obecnym klimacie politycznym nie ma raczej tendencji do istotnej liberalizacji wymogów stawianych cudzoziemcom do nabycia nieruchomości.
Kto potrzebuje zezwolenia?
Poniżej przytoczę najczęstsze przykłady, kiedy jest potrzeba uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca.
Z reguły konieczność uzyskania zezwolenia dotyczy cudzoziemców spoza Unii Europejskiej. Zezwoleniu podlegają z reguły nieruchomości gruntowe, na przykład działka gruntu, zabudowana lub niezabudowana.
Zezwolenia nie wymaga się na zakup lokalu mieszkalnego. Niejednokrotnie zakup takiego lokalu łączy się jednak z zakupem także miejsca postojowego czy komórki lokatorskiej lub udziału w drodze dojazdowej. Tylko w przypadku miejsca postojowego, o ile stanowi samodzielny lokal, nie ma konieczności uzyskania zezwolenia.
Ponadto każda nieruchomość położona w strefie nadgranicznej wymaga uzyskania zezwolenia. Wykaz gmin położonych w trefie nadgranicznej stanowi załącznik do rozporządzenia, tekst którego dostępny jest tutaj.
Ponadto zwolnienia nie znajdują zastosowania do nieruchomości rolnych o powierzchni ponad 1 ha.
Co istotne, obowiązek sprawdzenia czy nabycie nieruchomości wymaga zezwolenia, spoczywa także na notariuszu. Powinien on odmówić sporządzenia aktu notarialnego bezwarunkowej umowy sprzedaży, jeżeli nabycie nieruchomości wymaga zezwolenia. W takiej sytuacji strony mogą jednak zawrzeć warunkową umowę sprzedaży bądź na przykład przedwstępną umowę sprzedaży.
Ile kosztuje uzyskanie zezwolenia MSWiA na nabycie nieruchomości?
Przy nabyciu zezwolenia pojawiają się koszty kilku rodzajów.
Pierwszym rodzajem są opłaty urzędowe. Z reguły jest to opłata skarbowa 1570 zł za wydanie decyzji. Inną podstawą naliczenia opłaty skarbowej w kwocie 17 zł jest złożenie w sprawie dokumentu pełnomocnictwa.
Drugim rodzajem kosztów są koszty obsługi prawnej. Wysokość wynagrodzenia zależy od tego, komu powierzymy obsługę sprawy.
Trzecim rodzajem kosztów są koszty pozyskiwania dokumentów do zezwolenia. Część tych dokumentów można wykorzystać do późniejszej umowy sprzedaży zawieranej przed notariuszem. Dokumenty sporządzone w języku obcym muszą być przetłumaczone na język polski przez tłumacza przysięgłego.
Ile trwa zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca?
To, ile trwa zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, zależy od kilku czynników. Można tu wymienić na przykład rodzaj nabywanej nieruchomości, ilość stron postępowania czy termin ważności promesy kredytowej.
W większości przypadków, jeżeli nie ma większych zakłóceń, postępowanie w Ministerstwie trwa od 3,5 do 4 miesięcy. W praktyce szanse, aby wydano decyzję w czasie krótszym niż 3 miesiące od złożenia wniosku, są niewielkie. Należy to brać pod uwagę przy planowaniu zwłaszcza terminu zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży.
Może się również zdarzyć sytuacja, że nastąpi jakieś opóźnienie, np. sprawa nie trafi od razu do opiniowania przez organy zewnętrzne i wówczas postępowanie może się wydłużyć do około pół roku. Oczywiście mowa tu o sytuacjach, gdzie nie ma poważnych braków złożonego wniosku.
Ile trwa zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca? Czy można przyspieszyć procedurę?
Sprawa o zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca z reguły podpada pod definicję sprawy skomplikowanej w rozumieniu Kodeksu postępowania administracyjnego. Oznacza to, że termin rozpatrywania tej sprawy wynosi „kodeksowo” do dwóch miesięcy. Do terminu tego nie wlicza się jednak czasu poświęconego na zbieranie opinii od organów zewnętrznych (MON, ABW), co zazwyczaj trwa około miesiąca.
Nawet zatem nieodległy termin umowy przenoszącej własność czy wygasająca promesa kredytowa nie obliguje MSWiA do przyspieszenia postępowania. Wnoszenie ewentualnych ponagleń w rozumieniu k.p.a. również jest bezpodstawne w takiej sytuacji.
Należy więc w świetle powyżej przytoczonych zasad ocenić, że postępowania te w chwili obecnej toczą się dość sprawnie, pomimo najprawdopodobniej rosnącej liczby wniosków.
Na co zwrócić uwagę na samym początku?
Rozpoczynając proces nabycia nieruchomości z wymaganym zezwoleniem powinniśmy wziąć pod uwagę, że jest to sprawa z reguły skomplikowana. Wymaga ona, nawet od zawodowego pełnomocnika, wszechstronnej wiedzy prawniczej z zakresu prawa imigracyjnego, cywilnego i administracyjnego. Załatwiając tę sprawę, trzeba potrafić ustalić sytuację pobytową cudzoziemców, znać się bardzo dobrze na cywilnoprawnym procesie obrotu nieruchomościami oraz znać przepisy postępowania administracyjnego. Jedynie w takim przypadku mamy pewność, że nasza sprawa się nie przedłuży i nie będziemy ryzykować, na przykład utratą zadatku zapłaconego sprzedawcy.
Jeżeli potrzebujesz zezwolenia, chcesz sprzedać nieruchomość cudzoziemcowi lub jesteś pośrednikiem nieruchomości, warto skontaktować się z kancelarią doświadczoną w zakresie nabywania nieruchomości przez cudzoziemców.